法国租赁合同:租金,最低租期,取消,转租.
Ein Gewerbemietvertrag liegt gem. Art. L. 145-1 ff. Code de Commerce vor, wenn ein Mietobjekt im Rahmen eines kaufmännischen, 工业或工艺用途,以支付租金 gewerbliche Mieter vermietet wird. Bei Vorliegen eines Gewerbemietvertrages werden in Frankreich die Mieter besonders geschützt. Beispielsweise das Recht auf einseitige Mietverlängerung für alle Mieter; das Recht des Mieters, seinen Gewerbebetrieb und den Mietvertrag jederzeit zu veräussern ohne, 房东可以向买受人解除租赁合同.
这是为了避免在没有商业活动的情况下转让租赁合同。, welche vertraglich ausgeschlossen werden kann, 或者原承租人在商业活动转移时未付租金的三年连带责任. Die Staatsangehörigkeit 在法国的商业租赁合同中,承租人的保护现在也无关紧要了。.
Voraussetzung eines Gewerbemietvertrages in Frankreich
根据第3条的规定,必须以法国商业租赁合同为依据。. L. 145-1-I, alinéa 1er du Code de Commerce kumulativ vier Voraussetzungen vorliegen:
- das Mietobjekt muss behördlich auch als Gewerbemietobjekt gemeldet sein. Andernfalls bedarf es einer Widmungsänderung gem. Art. L.《十大菠菜台子》第631-7条(在这种情况下,也请遵守共同体法规的规定). Im Rahmen des Widmungszweckes ist es durchaus auch ratsam, 作为签订商业租赁协议的承租人,可以获得所谓的. „tous commerces“ Klausel zu vereinbaren;
- ferner muss ein Gewerbemietvertrag (sog. „bail commercial“) unterzeichnet werden. 商业租赁性质不是由租赁对象的实际使用产生的;
- der Mieter muss in der Handels- oder Handwerkskammer eingeschrieben sein. Das hat zur Folge, dass Freiberufler (Anwälte, Ärzte, etc …) oder Vereine keine Gewerbemietverträge schliessen können;
- es muss abschiessend ein sog. „fond de commerce“h. 在租赁对象内建立并实施的商业活动.
Gesetzliche Änderungen
Die Umsetzung des sog. „loi PINEL“, welches bereits seit dem 20. 2014年6月实施,导致了重大的创新和改进(例如:.B. 现在没有自由商定的租赁费用的合同分配, Steuern und Gebühren mehr möglich; neue detailliertere Aufteilung, welche Reperaturleistungen jeweils vom Vermieter und vom Mieter zu tragen sind; zwingendes Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug erforderlich; keine Mietzinsindexierung an den ICC mehr möglich; 10 % Maximaldeckelung bei Mietzinserhöhung, etc …). Der Mietzins kann grds. alle drei Jahre angepasst werden, 自法律修订以来,只适用ILC或ILAT指数。.
Zwingende gewerbliche Mindestmietdauer
Ein französischer Gewerbemietvertrag wird auf mindestens 9 Jahre 3、6年后可以单方面终止承租人的合同. 因此,在法国,这种形式的租赁合同通常被称为 3/6/9 bezeichnet. 当然,在法国签订的商业租赁协议也可以是长期的。.
Gewerbemietverträge mit gesetzlich 较长的或较短的租赁期限不受Fr。. Gewerbemietverträge (z.B. bail emphytéotique, bail à construction, concession immobilière, baux dérogatoires, contrat de location saisonnière, convention d’occupation précaire, etc …).
Unbefristete Gewerbemietverträge sind unzulässig. 一般来说,承租人可以每三年单方面终止租赁协议。. Vertragliche Ausnahmen hiervon sind bei ausschliesslicher Büromiete 或者最低租期超过9年。. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter eine Kündigungsfrist 至少6个月,并由法院官员发出终止函。. 由于PINEL法律的实施,商业租赁合同现在也可以通过挂号信和回扣正式终止。.
Kündigung des gewerblichen Mietvertrages
如前所述,与法国的出租人不同,承租人有可能, 原则上每三年单方面终止租赁协议. Ferner hat der Mieter auch ein Recht auf Mietzeitverlängerung nach Ablauf der vertraglichen Mindestmietdauer (d.h. 9 Jahre). 一般来说,业主只有在合同规定的最低租期届满后才能拒绝延长租期。, 如果作为回报,他付出了相当大的代价。 (sog. „indemnité d’eviction“).
Eine pauschale Festsetzung dieser Schadenersatzhöhe im Gewerbemietvertrag ist nicht zulässig. 单方面延长租期和赔偿规定的例外情况, wenn ein wichtiger Grund vorliegen sollte (z.B. der Zustand des Gebäudes ermöglicht keine Weitervermietung mehr, 计划进行更大的工程,甚至拆除该建筑). 也有可能在合同中以这样一种方式安排这些例外情况。 Vermieter ebenfalls ein einseitiges Kündigungsrecht alle drei Jahre bei Vorliegen dieser Ausnahmen eingeräumt wird.
In der Regel sind in den französischen Mietverträgen ebenfalls ausserordentliche vertragliche Kündigungsklauseln vorgesehen (sog. „clause resoultoire“). 在此之后,租赁合同的当事人可以在任何时候单方面终止租赁关系,并要求赔偿损失。, 如果另一方由于遵守某些正式要求而未能遵守重要的合同条款(例如:.B. fehlende Zahlung des Mietzinses).
Es ist natürlich jederzeit möglich, 双方经双方同意,可随时提前解除租赁关系。.
Sollte der Vermieter das Mietobjekt verkaufen wollen hat seit dem 18. Dezember 2014 der Mieter ein Vorkaufsrecht.
Untermietverhältnis
商业用途的转租只适用于 Zustimmung des Eigentümers möglich. 只有在某些情况下,出租人的默许才足够。. Sollte der Mieter ein Untermietverhältnis anstreben, welches vertraglich nicht bereits ausgeschlossen wurde, ist ihm zu empfehlen, 将转租通知业主,或以书面形式,并给业主一个最后期限。, innerhalb der er die Untermiete genehmigen oder ablehnen kann.
Mietzins und Mietkaution
In der Regel sehen französische Gewerbemietverträge vor, dass der Mietzins, der zumindest bei Vertragsunterzeichnung frei vereinbart (租赁延期适用法律保障), 必须每月提前付款,并支付1至3个月的租金押金。. Auf die geleistete Mietkaution fällt keine MwSt. an. Eine sog. „clause recettes“租金取决于承租人的营业额,应避免. 但也可以同意,租金将在每个月底到期。.
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Eine Information von ALARIS AVOCATS.